當(dāng)前房價(jià)泡沫明顯

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全國平均房價(jià)在6000元上下，基本位于歷史最高點(diǎn)。2014年2月末，北上廣深四個(gè)一線城市的平均價(jià)格為29783元/平方米，位于歷史高點(diǎn)，同比增幅為同比增長17.7%。從歷史數(shù)據(jù)來看，目前房價(jià)收入比位于歷史最高點(diǎn)。此處對(duì)房價(jià)收入比的定義為，一套100平方米的商品房相當(dāng)于三口市民之家年可支配收入的多少倍。我們知道，北上廣深四個(gè)一線城市的房價(jià)基本上在2007年末及2010年中達(dá)到了最高點(diǎn)，這兩個(gè)時(shí)間四個(gè)一線城市的平均房價(jià)收入比分別為20.5及23.3倍，而2014年2月末的房價(jià)收入比為23.4，達(dá)到了歷史最高點(diǎn)。

從租金回報(bào)率來看，2014年初，一線城市租金回報(bào)率基本上為歷史最低。此處的租金回報(bào)率定義為月租金乘以12，再除以總房價(jià)。在北京、深圳及廣州的市內(nèi)旺地抽樣調(diào)查的樓盤租金回報(bào)率平均僅為1.9%，遠(yuǎn)低于銀行理財(cái)資金收益率。這說明，以租金來衡量，房價(jià)非常貴，買房不如租房。

房貸緊縮抑制房價(jià)

經(jīng)過多年依賴出口及投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式，我國的貨幣供應(yīng)量（M2）目前達(dá)到了一個(gè)驚人的高度，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。而美聯(lián)儲(chǔ)QE退出導(dǎo)致的人民幣貶值預(yù)期是國內(nèi)貨幣緊縮的外部風(fēng)險(xiǎn)。未來，我國將經(jīng)歷去杠桿周期，這會(huì)導(dǎo)致社會(huì)資金偏緊。

我國將經(jīng)歷較長時(shí)間的去杠桿。美國QE退出，人民幣貶值預(yù)期是可能導(dǎo)致國內(nèi)貨幣緊縮的外部因素。而國家也為了調(diào)結(jié)構(gòu)，防金融風(fēng)險(xiǎn)而主動(dòng)降杠桿。國家降杠桿的大政策導(dǎo)致資金偏緊，而利率市場化又提升了銀行的資金成本，再考慮到房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，銀行逐步減少了利率較低的按揭貸款。按揭貸款收緊會(huì)降低買房者的杠桿，打擊購房需求，從而起到抑制房價(jià)的作用。經(jīng)驗(yàn)表明，銀行收緊按揭貸款，則房價(jià)難有好的表現(xiàn)。例如2007年12月及2010年3月，受銀行收緊按揭的影響，全國按揭貸款余額同比增速從高位下滑，隨后房價(jià)表現(xiàn)不佳。而放松按揭貸款，則房價(jià)有好的表現(xiàn)。例如，2008年末及2012年終，受銀行增加按揭貸款的影響，全國按揭貸款余額增速反&彈之時(shí)，后續(xù)房價(jià)上漲。主要銀行2013年下半年以來都在收緊個(gè)人按揭貸款，按揭貸款余額增速已經(jīng)開始下滑，在政策性限購及限貸比較嚴(yán)重的情況下，這對(duì)房地產(chǎn)的成交量及價(jià)格有進(jìn)一步的負(fù)面影響。

短期看空風(fēng)險(xiǎn)在于政策

短期看空的風(fēng)險(xiǎn)在于政府的政策。如果為了保增長又開始加大投資，勢必會(huì)放松房地產(chǎn)，則房價(jià)仍會(huì)上漲。當(dāng)然這會(huì)延緩改革，并帶來經(jīng)濟(jì)長期的后遺癥。

從未來10年來看，我國的房子還不算嚴(yán)重過剩。因此，長期還是有不少需求。在這種情況下，政府的房地產(chǎn)政策對(duì)地產(chǎn)的影響還是比較大。今年兩會(huì)上，李總理設(shè)立2014年我國GDP增長目標(biāo)為7.5%，并稱要守住就業(yè)以及經(jīng)濟(jì)增長的底線。在反腐、改革及調(diào)結(jié)構(gòu)的大背景下，這是一個(gè)偏樂觀的目標(biāo)。而如果經(jīng)濟(jì)形勢不好，導(dǎo)致此經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)，不排除政府為了保經(jīng)濟(jì)而再次放松貨幣和投資。目前看，這個(gè)概率應(yīng)該不是很大，但也不能排除。如果政府真這樣做了，并大規(guī)模放松限貸及限購，且鼓勵(lì)銀行提供房地產(chǎn)貸款，則房價(jià)會(huì)重拾升勢。這會(huì)延緩結(jié)構(gòu)調(diào)整，給經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展埋下嚴(yán)重隱患。