在經歷樓市供銷兩旺之后，中國樓市各項指標在2013年達到新高峰。中國房地產研究會、中國房地產業(yè)協(xié)會發(fā)布的《2014中國房地產開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》顯示，2013年，500強房地產開發(fā)企業(yè)銷售額、銷售面積等相關指標紛紛創(chuàng)下新高，業(yè)內人士表示，隨著市場與傳統(tǒng)模式日漸逼近天花板，未來房地產新的增值模式在何方，成為房地產企業(yè)思考與探索重，點。  

萬科與恒大排名前兩位

從2006年發(fā)布首份報告至今，房企500強報告已經走過8年光陰，成為反映過去一年中國房地產市場的晴雨表。

報告顯示，2013年全國商品房銷售面積為13.06億平方米，同比增長17.3%，銷售面積同比增幅快速回升，達到2010年以來的最高水平；全國商品房銷售額為8.14萬億元，同比增長26.3%。與此同時，500強房地產開發(fā)企業(yè)商品房銷售面積總額達3.05億平方米，同比增長34.1%，銷售金額更創(chuàng)下3.26萬億元的新高，同比增長29.0%，增長速度雙雙大幅領，先于全國水平，而萬科與恒大排名前兩位。

“銷售面積從全年不到6億平方米，到去年達到13億平方米，銷售金額達到8萬億，龍頭房企從百億，到現在已經突破千億，一些企業(yè)已經開始向兩千億規(guī)模邁進，數據變化的背后，反映出中國房地產走向成熟。”報告執(zhí)筆者、易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱研究房地產發(fā)展近十年，他總是能從數據的變化中感受房地產發(fā)展脈絡。對于2013年品牌房企的表現，丁祖昱用去年網絡流行語“喜大普奔”形容。

集中度再提高

在房地產行業(yè)整體上漲的同時，品牌企業(yè)的規(guī)模也在不斷膨脹。報告顯示，去年率&先實現千億銷售的萬科、保利和綠地保持穩(wěn)步發(fā)展，萬達、中海、碧桂園、恒大順利躋身“千億軍團”。

然而，在房企千億俱樂部成員不斷增加的同時，房企分化也在進行。隨著房地產市場的波動和各區(qū)域市場的分化，近年來持續(xù)的產業(yè)集中度提升之勢在2013年得以延續(xù)。報告顯示，2013年10強房地產開發(fā)企業(yè)銷售總金額達到10789.8億元，占500強銷售總金額的33%，較2012年提升1個百分點；銷售面積總計10719.2萬平方米，占500強總銷售面積的39%，較2012年提升3個百分點。前50強、100強銷售金額分別為19642.41億元和24002.88億元，分別占500強總銷售金額的60%和73%，比重均有所上升。

丁祖昱表示，房地產企業(yè)從百億到千億，用的是傳統(tǒng)擴張模式，后千億時代，無論是行業(yè)還是傳統(tǒng)模式，都會遇到瓶頸與天花板，因此需要新的發(fā)展模式。比如萬科提出的金融房地產方向、小股操盤模式，這些模式將與發(fā)達國家已有成熟模式接軌，開發(fā)商將成為更純粹開發(fā)商。

償債壓力上升

作為資金密集型行業(yè)，房地產開發(fā)企業(yè)風險管理向來是企業(yè)發(fā)展的關鍵。2013年以來由于銷售良好，不少開發(fā)企業(yè)選擇加大杠桿加速成長速度，因此500強房地產開發(fā)企業(yè)償債壓力普遍上升，凈負債率均值更達到近五年來的zui高點。

報告顯示，短期償債指標方面，2013年，500強房地產開發(fā)企業(yè)流動比率均值為208.57%，較2012年下降10.99個百分點；現金流動負債比率均值為-5.67%，而該指標2012年均值為14.90%。長期償債指標方面，2013年500強房地產開發(fā)企業(yè)凈負債率和資產負債率均值分別為79.03%和66.04%，分別較2012年上升17.06%和0.69%。

中國房地產業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示，500強房地產開發(fā)企業(yè)利潤和盈利效率雙雙回升與房地產開發(fā)行業(yè)整體環(huán)境有關。但由于政府對房價漲幅的持續(xù)關注，且房價大幅上漲越來越難以得到需求方的支持，單純依靠房價上漲帶來的機會利潤將難以持續(xù)。單純依賴房價上漲獲得利潤的逐漸終結迫使企業(yè)未來必須要靠管理上的精耕細作，通過建造標準化、產品線組合、提升營銷精，準度等方式以降低建造成本和銷售管理費用來提升利潤空間。

尋找新利潤點

房地產行業(yè)發(fā)展至今，房地產開發(fā)企業(yè)之間的競爭重&心不僅僅集中在土地、成本、價格等以利潤導向的領域，更蔓延至產品業(yè)態(tài)、后續(xù)服務、營銷策略等領域，在此背景下，500強房地產開發(fā)企業(yè)加大在區(qū)域聚焦、產品及服務等方面的戰(zhàn)略舉措。

分析人士指出，綜合實力10強企業(yè)具有規(guī)模大、成長穩(wěn)定、盈利能力好、運營效率高等特點。尤其是恒大在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、運營管理模式等領域亮點頻出，其在2013年全力實施“112計劃”，推動其在調控年實現銷售超千億的飛躍；還通過與哈佛大學、清華大學達成戰(zhàn)略合作，實現企業(yè)戰(zhàn)略升級。此外，恒大在快消、商業(yè)、酒店、體育與文化等領域也取得豐碩成果，企業(yè)規(guī)模與品牌影響力持續(xù)提升，成為zui能與萬科相抗衡的龍頭房企。

專家預期，未來的房地產在“穩(wěn)增長、調結構”的國家經濟戰(zhàn)略中仍然扮演重要角色。隨著行業(yè)集中度的提升，地域多元化程度高、增長戰(zhàn)略清晰和財務管理穩(wěn)健的龍頭企業(yè)將獲得更，好的發(fā)展，萬、恒雙雄的發(fā)展狀況將極，大影響行業(yè)整體的競爭態(tài)勢。

丁祖昱表示，2013年是過去十多年房地產發(fā)展的一個高點，2014年將迎來轉折的一年，房地產思路與市場容量企業(yè)發(fā)展模式都會發(fā)生變化。原有的規(guī)模增長還會有，但將漸漸不會成為主旋律。

朱中一表示，2013年，一些骨干企業(yè)除加強了與金融業(yè)的合作外，還注意加強了與電子商務的合作。今后，房地產業(yè)與信息業(yè)、金融業(yè)、建筑業(yè)等相關產業(yè)的合作是大趨勢，這里也包括要重視發(fā)揮采購平臺的作用。

■觀點

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱

互聯網思維將改變房企運作模式

互聯網思維中zui核心的精神是開放與創(chuàng)新，與年齡無關，也不是簡單的技術，互聯網關注客戶及他們的持續(xù)需求，所以互聯網zui終的落腳點是要吸引消費者不斷重復使用它們的平臺（網站）；而房地產思維卻是相對封閉與傳統(tǒng)，房地產企業(yè)更關注企業(yè)運作和產品本身，zui終的落腳點是吸引消費者一次性購買房產。房地產行業(yè)這種思維模式是由房地產本身特征決定的，不可移動，產品非標準，一次性，交易不需要回頭客，所以從某種程度上講房地產不用互聯網思維也完全沒有問題，也能夠發(fā)展得很好，至少已發(fā)展成為中國的第，一大支柱產業(yè)。然而，對規(guī)模房企來說，能夠脫離原來的發(fā)展階段和競爭層面，所以就有了萬科學習互聯網后考慮更多的不是平臺和技術發(fā)展，而是體制和機制的改變。

中國房協(xié)副會長朱中一

分類調控實現住有所居

2013年，市場的差異性明顯。一線城市和部分二線城市供不應求，一些三、四線城市存量房消化壓力大。12月末，全國商品房待售面積49295萬平方米，比9月末增加了4659萬平方米，其中住宅待售面積增加3077萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加704萬平方米。針對市場的差異性，2014年調控體現了分類調控的思路。針對不同城市情況分類調控，北京、上海、廣州、深圳等房價上漲快的城市要從嚴落實差別化住房信貸、稅收政策和限購措施，增加住房用地和中小套型商品房、共有產權住房供應，抑制投機投資性需求。存量房去化壓力大的城市，要注意消化存量，控制新開發(fā)規(guī)模。分類調控、雙向調控以及長效機制建設將成今年房地產政策主基調，擴大聯網城市范圍。