當前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了與調控目標一致的積極變化，遏制房價上漲的壓力總體有所緩解。下一步房地產(chǎn)市場調控政策會如何變化？個別城市的政策微調是調控放松的信號嗎？正在成為市場關注的熱點話題。

        從房地產(chǎn)市場的政策部署以及調控成效看，調控部門正在逐步搭建以“落實城市主體責任”為核心的長效調控機制。統(tǒng)計顯示，2018年各地出臺450余項調控政策，住宅市場建設、投資和銷售指標的趨勢和結構已發(fā)生明顯變化，政策效果日益顯現(xiàn)，一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制初步形成。“落實城市主體責任”是我國房地產(chǎn)市場調控方式的升級，意味著調控主體和調控方式的重大轉變，意味著調控方式更加符合房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本規(guī)律，調控機制更加成熟。

        房地產(chǎn)調控“升級”房地產(chǎn)市場調控伴隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，“落實城市政府主體責任”作為房地產(chǎn)調控內(nèi)涵的升級，有一個逐漸成熟、定型的過程。我國幅員遼闊，地區(qū)差異明顯，各城市在經(jīng)濟發(fā)展狀況、城鎮(zhèn)化發(fā)展水平、土地資源條件、人口規(guī)模和流動狀況、區(qū)域經(jīng)濟地位和影響力等方面存在巨大差異，不同城市房地產(chǎn)市場的特征存在很大不同，用同樣的目標、同樣的政策，由中央同一個主體去調控各地差異巨大的房地產(chǎn)市場，客觀上存在一定難度。2003年開始，中央房地產(chǎn)調控要求“因地制宜、分別決策”，但因為“統(tǒng)一政策”，執(zhí)行中存在一定程度“一刀切”現(xiàn)象；2016年底，中央經(jīng)濟工作會議明確提出“要落實地方政府主體責任”；2017年底，中央經(jīng)濟工作會議進一步明確“分清中央和地方事權，實行差別化調控”的思路，2018年底，中央經(jīng)濟工作會議要求“構建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制”“因城施策，分類指導，夯實城市政府主體責任”；今年4月，中央再次強調“落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制”。“落實城市政府主體責任”，意味著調控主體由中央轉向地方，調控方式由調控交易轉向調控供給結構，政府職能回歸到住房保障。從調控主體看，城市政府根據(jù)實際情況制定政策，承擔調控的主體責任，在房地產(chǎn)調控中的主體責任和自主權同步擴大；從調控方式看，城市政府要抓緊調整住房和用地供應結構，積極探索推動供地主體多元化，有針對性地增加住房和用地有效供給，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，切實履行好政府住房保障職能。合理確定主體責任內(nèi)容和邊界，合理確定城市政府主體責任的內(nèi)容和邊界需要分清中央與地方事權。

        在房地產(chǎn)市場發(fā)展、調控中，中央政府在以下方面具有主體責任：一是中央要建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系，承擔監(jiān)測主體責任。監(jiān)測體系主要包括顯性庫存及其去化周期分析、潛在房地產(chǎn)供應量分析、需求預測分析、成交與價格走勢監(jiān)測、拆遷政策對房地產(chǎn)市場供求兩方面影響、地方房地產(chǎn)調控主要政策、二手房市場走勢、租賃房保障房建設情況、房價收入比、租售比、房地產(chǎn)金融等。二是中央要把房地產(chǎn)調控的主體責任落實到地方，并賦予地方相應的財力和事權，承擔領導和考核主體責任。三是中央要協(xié)調各相關部門在房地產(chǎn)調控中的責權利關系，承擔協(xié)調主體責任。要確保中央各部門各司其職，避免誰都參與調控、誰都不負最終責任的情況出現(xiàn)。

        城市政府需要承擔以下主體責任：一是牢固樹立“四個意識”，提高政治站位，在把房價控制在合理水平，保障房建設、租購并舉、堅持“房住不炒”等方面，實現(xiàn)中央下達的房地產(chǎn)發(fā)展和調控目標；二是保障房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系有效運轉，實時把握市場發(fā)展動態(tài)，及時上報數(shù)據(jù)與指標，為中央發(fā)展、調控房地產(chǎn)提供依據(jù)；三是結合當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展水平、住房供需狀況、人口變化情況，科學編制住房發(fā)展規(guī)劃，明確住房發(fā)展目標、重點任務和政策措施，合理確定住房和用地供應規(guī)模、結構、時序，引導相關資源合理配置；四是切實加強資金管控，嚴厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)和中介機構違法違規(guī)行為，嚴控購房購地加杠桿行為和大力整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

        多措并舉夯實主體責任，夯實政府的主體責任，不僅是建立完善房地產(chǎn)長效調控機制的關鍵，也是房地產(chǎn)調控走向成熟定型的標志。一是城市政府要樹立科學的政績觀。城市政府在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)中是管理者，而不是“運動員”。政府要摒棄GDP政績觀，確立新政績觀和相關考核機制，不斷規(guī)范作為土地和資金供應環(huán)節(jié)的政府行為，健全和完善以抑制投機為主脈的房地產(chǎn)市場規(guī)則，推進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制建設。二是堅持“房住不炒”的定位，這是檢驗城市政府主體責任是否到位、夯實的重要標準。只有堅持“房住不炒”定位，才能從根本上遏制房地產(chǎn)炒作之風，推動城市政府綜合運用金融、土地、財稅、投資等手段，抑制房地產(chǎn)泡沫，既在宏觀上管住貨幣，又在微觀信貸政策上支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。三是要落實好一城一策、因城施策?！耙怀且徊摺薄耙虺鞘┎摺笔呛粚嵆鞘姓黧w責任的重要內(nèi)容和基本要求。首先，要打破“一城一策”“因城施策”就是放松調控的思維定勢。當前社會上對房地產(chǎn)市場調控政策的變化十分敏感，個別城市的政策微調都可能被過度解讀為調控放松，甚至演變成新聞熱點。解決這類問題，一是要打破“一城一策”“因城施策”就是放松調控的思維定勢，在保持政策連續(xù)性穩(wěn)定性的基礎上，給政策調整留出必要空間；二是政策出臺前要充分溝通，出臺后要及時宣傳解讀，避免社會過分解讀和誤讀。

        落實好一城一策、因城施策，需要做好三個環(huán)節(jié)的工作：一是中央確定統(tǒng)一的調控目標，并提供可供地方選擇的政策工具；二是城市政府確定當?shù)鼐唧w調控目標，并根據(jù)調控目標和具體情況確定當?shù)卣{控政策；三是建立房地產(chǎn)市場監(jiān)測預警體系，對城市轄區(qū)房地產(chǎn)市場進行實時監(jiān)測和定期評價，建立調控工作評價、考核和問責機制。四是要加強城市政府對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控。當前，我國房地產(chǎn)已經(jīng)進入差異化發(fā)展時期，“一招鮮”的時代已經(jīng)一去不復返了，必須加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，摸清家底，及時掌握房地產(chǎn)市場的信息變化，才能更好地因地制宜、因城施策。在區(qū)域一體化加速推進和大城市、特大城市落戶政策放松的背景下，城市群、都市圈內(nèi)的很多城市房地產(chǎn)不僅具有更強的需求，而且城市之間具有很強的聯(lián)動效應，極容易成為資本追逐的對象。這些地區(qū)的城市政府需要密切關注本地房地產(chǎn)市場的供需關系及庫存水平，加強對土地供給的微調。