人口數(shù)據(jù)下的房地產(chǎn)走勢(shì)

  有人才有居住需求。

  人口與房地產(chǎn)密不可分。

  日前，第七次人口普查數(shù)據(jù)發(fā)布，全國總?cè)丝跀?shù)量近14.12億人，與第六次人口普查相比增加7206萬人，增長(zhǎng)5.38%，十年來我國人口繼續(xù)保持低速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

  其中居住在城鎮(zhèn)的人口約9.02億人，城鎮(zhèn)化率上升到63.89%，流動(dòng)人口大量增加。在戶均人口和人口年齡結(jié)構(gòu)方面，戶均人口下降到2.62人，家庭小型化趨勢(shì)明顯，60歲及以上人口增加至2.64億人，老齡化程度加深。

  與第六次人口普查數(shù)據(jù)相比，第七次人口普查在城鄉(xiāng)人口、流動(dòng)人口、戶別人口和人口年齡構(gòu)成等方面均已發(fā)生變化。有人才有居住需求，城市人口總量和人口流動(dòng)情況將直接影響房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)布局，而戶別人口和年齡構(gòu)成的改變，將為房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、養(yǎng)老地產(chǎn)和舊改等帶來新變化。

  大城市和都市圈的房地產(chǎn)新機(jī)遇

  第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，全國人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口近9.02億人，占全國人口數(shù)量的63.89%。與第六次人口普查相比，城鎮(zhèn)人口增加超2.36億人，城鎮(zhèn)人口比重上升14.21%，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速。

  根據(jù)國ji經(jīng)驗(yàn)，城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%以后，城鎮(zhèn)化建設(shè)速度和房地產(chǎn)發(fā)展速度放緩。我國城鎮(zhèn)化率要達(dá)到70%還有一段距離，但城市統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，全國絕大多數(shù)省會(huì)城市城鎮(zhèn)化率已達(dá)70%，北京、上海、廣州、深圳、南京等城市的城鎮(zhèn)化率超80%。

  貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，城鎮(zhèn)化率達(dá)70%甚至超過80%的大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)以存量房市場(chǎng)為主。

  從購房端來看，隨著城鎮(zhèn)化率達(dá)70%的大城市消費(fèi)者進(jìn)入“換房改善”階段，在改善住房驅(qū)動(dòng)下，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量高、配套設(shè)施全、社區(qū)服務(wù)好的高品質(zhì)住宅的需求越來越大，物業(yè)、家裝、托幼、家政、房屋經(jīng)紀(jì)等住房服務(wù)市場(chǎng)也將迎來發(fā)展機(jī)遇期。

  從房企端來看，城市更新在城鎮(zhèn)化率達(dá)70%的大城市中具有較大發(fā)展空間。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)到2030年，城市更新和住房改造規(guī)模達(dá)7億平方米，預(yù)計(jì)投資5600億元，按更新后平均凈收益率預(yù)計(jì)10%計(jì)算，合計(jì)約560億元的規(guī)模。

  城鄉(xiāng)人口數(shù)據(jù)影響房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)定位，人口流向則關(guān)乎房地產(chǎn)的布局方向。第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國人戶分離人口近4.93億人，與第六次人口普查相比，增加2.31億人，增長(zhǎng)88.52%。

  從人口的省際流動(dòng)來看，廣東、浙江和江蘇人口流入多，十年間人口分別增加2171萬人、1014萬人和609萬人，人口流入背后是珠三角、長(zhǎng)三角城市群和都市圈的勃興。人口流入帶來城市置業(yè)需求的上升，都市圈內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來更多發(fā)展機(jī)遇。

  從人口的省內(nèi)流動(dòng)來看，市轄區(qū)內(nèi)人戶分離人口1.17億人，增長(zhǎng)192.66%，遠(yuǎn)高于88.52%的整體人戶分離增速。而從人口流動(dòng)的具體數(shù)量看，省內(nèi)流動(dòng)人口2.51億人，占總流動(dòng)人口的67%，高于跨省流動(dòng)。天風(fēng)證券分析認(rèn)為，非一線核心城市，比如省會(huì)及計(jì)劃單列市逐漸成為人口流動(dòng)的重要方向，二線城市的房地產(chǎn)開發(fā)空間或許更優(yōu)。

  許小樂也告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，從人口流向看，二線核心城市如鄭州、西安、成都、武漢、長(zhǎng)沙、重慶等城市人口凈流入速度大于一線核心城市，都市圈內(nèi)部周邊三四線城市人口流入速度大于中心城市。未來西安、成都、武漢等二線省會(huì)城市及城市群內(nèi)周邊三四線城市，城鎮(zhèn)化率將進(jìn)一步提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較大發(fā)展空間。

  許小樂指出，流動(dòng)人口中，有一定比例的年輕群體，這部分人群隨著平均年齡不斷上升，并逐步進(jìn)入婚育階段，未來將在逐步安排子女和父母隨遷，在遷入地上學(xué)、就業(yè)、生活和養(yǎng)老，這將產(chǎn)生首ci置業(yè)需求，且以低總價(jià)、交通便利、有學(xué)區(qū)的需求為主。另外，發(fā)展租賃住房業(yè)務(wù)，健全城鎮(zhèn)住房保障體系也是解決大量流動(dòng)人口居住問題的題中之義。