中國人民銀行日前召開住房金融服務專題座談會，明確敦促商業(yè)銀行合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首.次購買自住普通商品住房的貸款需求。這是在去年四季度以來房地產貸款市場不斷萎靡的大背景下，監(jiān)管層首度發(fā)聲，要求商業(yè)銀行對首套房房貸需求給予支持。然而，面對高企的資金成本，以利潤為導向的商業(yè)銀行究竟能在多大程度上放松自己的房貸，監(jiān)管層的要求能解決越演越烈的“房貸荒”嗎？

　　央行力挺首套房貸

　　“此次央行發(fā)聲是對剛性需求的一個保護，同時對保持房地產市場平穩(wěn)健康的發(fā)展有好處，是一個積極的信號?！敝袊康禺a研究會副會長胡志剛說。

　　作為宏觀調控的中.樞機構，央行出面直接與商業(yè)銀行對話，并提出給予首套房貸支持的具體要求，這在平常并不多見。由此不難看出，盡管監(jiān)管層對房地產市場降溫有一 定的容忍度，但同時也注意到要防止市場過度疲軟所帶來的負面效應。房貸關系著民生，進一步加強和改善房貸，尤其是首套房貸的發(fā)放情況已經成為宏觀調控的一項具體任務。

　　“差別化房貸政策具有穩(wěn)增長、保民生、抑投機的多重功能，是金融調控部門對房地產貸款一以貫之的原則，迄今并未發(fā)生根本改變。”中.央財經大學中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示。

　　不過，盡管央行發(fā)聲力挺首套房貸，但重要的是各家商業(yè)銀行的落實情況，其對房貸發(fā)放能否產生立竿見影的影響依然具有不確定性?！霸谕七M利率市場化的大方向下，商業(yè)銀行房貸發(fā)放已經從被動的政策性收緊轉變?yōu)橹鲃拥内吚允站o?！?/p>

　　商業(yè)銀行何去何從

　　盡管“差別化信貸”的政策要求從未發(fā)生過變化，但在實際操作中，首套房貸不僅越來越難拿到優(yōu)惠，即便是基準利率下也不是那么輕易能夠獲批。

　　自去年下半年起大多數銀行取消了首套房貸８５折利率，進入２０１４年，多家銀行更是上調首套房貸利率，９折以下優(yōu)惠難覓蹤跡。目前工農中建四大行在部分地區(qū)上調首套房貸款利率至基準利率，部分股份制商業(yè)銀行首套房則大多在基準利率上?。担ブ粒玻埃?。而少數堅持打折優(yōu)惠的銀行也坦言，此舉更多是希望以優(yōu)惠換得優(yōu) 質客戶與銀行的長期合作。

　　與以往“年初松、年底緊”的信貸發(fā)放節(jié)奏不同，今年以來各家銀行房貸趨緊明顯?！敖衲昴瓿醯男刨J收緊，一方面是監(jiān)管層對額度控制較以往嚴格，減少了‘沖時點’的情況。另一方面主要是受互聯網金融影響，銀行資金被分散和減少?！敝袊缈圃航鹧兴y行研究室主任曾剛說，貨幣供應量的壓力持續(xù)偏高，促使監(jiān)管層從年初開始就嚴格控制信貸發(fā)放節(jié)奏。與此同時，受利率市場化和互聯網金融發(fā)展的雙重擠壓，商業(yè)銀行盈利增速正逐漸回歸正常水平。在這樣的背景下，維持首套房的優(yōu)惠利率將難以應對日益上升的融資成本。

　　房貸緊張癥結何在

　　隨著央行指導意見的推出，各商業(yè)銀行將如何在行政指令與成本利潤之間進行選擇成為人們關注的重 點，但銀行顯然有著自己的現實考慮。

　　一位不愿意透露姓名的城市商業(yè)銀行管理層向記者表示，去年年底以來，銀行在房貸問題上的態(tài)度十分審慎。在北京地區(qū)首套房貸保持基準利率或是高于基準利率百分之十是普遍現象。“除了中.央不放松銀根、貨幣政策偏緊的原因之外，更重要的是現在市場的資金價格仍然比較高?！?/p>

　　“在當前利率水平下，加大個人按揭貸款投放顯得很不劃算，更別提利率打折優(yōu)惠了?！币晃还煞葜沏y行工作人士向記者表示，在信貸資金緊張的情況下，銀行普遍會將資金配置向利率高、收益好、回報率更高的項目傾斜。

　　與此同時，防控風險也是銀行收緊房貸的主要因素。目前的房貸越來越顯現出“高風險、低利潤”特點，而且回收周期很長，風險和收益的不匹配使得銀行在貸款額度有限的情況下，將資金轉向其他業(yè)務。

　　“個人購房成本的增加直接導致了房地產銷售下滑，加劇了房地產企業(yè)資金鏈的緊張和樓市的疲軟?！敝蟹狂Y昊副總經理胡志強說，在樓市降溫的情況下，銀行出于風險防范考慮，有意進行信貸投放結構調整，進一步影響了房地產的銷售和加深了房地產市場不景氣。